無證房屋資產評估公司核算損失賠償的標準和賠償計算

1，關于案涉房屋損失賠償標準問題。因違法強制拆除房屋等引發的行政賠償爭議，在確定賠償標準時不應使賠償請求人獲得的行政賠償低于因依法拆遷所應得到的補償，即不應低于賠償時該地段類似房屋的市場價值。結合當地棚戶區改造實施方案的有關規定，因案涉房屋系在1984年1月5日發布《城市規劃條例》及1990年4月1日起施行《中華人民共和國城市規劃法》前建成，故案涉房屋雖無相關審批手續，但也不應認定為違法建筑，在拆遷補償時應當參照有照房屋的補償標準給予補償。當地無產籍房拆遷補助辦法，從制定主體、制定時間、適用范圍上看，均非棚戶區改造實施方案的配套辦法，故不應參照該該辦法確定案涉房屋損失的賠償數額。

2，關于案涉房屋賠償計算時點問題。盡管案涉違法強拆行為發生于2006年，但案涉房屋被強制拆除系因拆遷所引發，行政機關對于案涉房屋本應依法參照有照房屋的拆遷標準給予補償。在行政機關無法給付當事人安置房屋的情況下，當事人應得到的房屋損失賠償數額不應低于因依法拆遷所應得到的補償，故可參照一審判決時被拆遷房屋安置地段商品住宅平均價格予以確定。 隨著我國城市規模的不斷擴大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業在不斷擴大生產規模，當原生產場地達不到發展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產，必定給企業造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產經營損失的評估，對于拆遷賠償的計量以及企業搬遷的財務預算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對于企業這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當事人的企業。近年來在工廠搬遷損失和費用方面的評估工作中，總結了以下一些體會，一般來說，工廠搬遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，可分為三個階段，即：搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準備階段），上升至*高值（搬遷階段），然后從*大值逐漸下降至零（搬遷后生產恢復階段）。（拆遷補償評估） 企業經營損失是指公司過去的或者正在發生的有關交易或者事項導致某項資產的資產價值發生了全部或者部分的實質性滅失，或導致公司經濟利益的無對價流出。其中，資產價值包括使用價值、轉讓價值、可變現價值等。發生經營損失，應當在調查核實的基礎上，依據確鑿、合法、有效的證據，通過經營損失評估認定經營損失金額及形成原因。 企業經營損失評估屬于無形資產評估的一類。假設一個公司正常經營時，它的獲利能力是持續性的而且是可預測的。但是，一旦這種經營能力受到外來因素的影響而無法正常獲利甚至虧損時，就會產生經營損失。

3，造成企業經營損失的因素有多方面，經營損失評估中常見的如企業搬遷損失評估。企業經營損失評估中的搬遷損失評估分三個方面：

1、不動產損失評估（指不能隨遷的財產的拆遷補償價值評估）；

2、停產損失評估（指因搬遷而停產給企業造成的損失價值評估）；

3、搬遷費評估（指隨遷財產搬遷的全部合理費用）。

 (一)不動產損失評估 搬遷企業的不動產包括：房屋建筑物、構筑物(設備基礎，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統，安全監控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產。不動產損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據政府主管部門房屋拆遷的有關規定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當地政府明確規定了樹木的補償標準，只要根據樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償的評估。當地政府規定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關因素調整系數做出具體規定，本次評估對象為工業廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協商后，決定本次評估采用成本法確定不動產拆遷補償價值。

 (二)停產損失評估 《城市房屋拆遷管理條例》規定，因拆遷非住宅房屋造成停產，停業的，拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規規定按被拆遷企業上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。 搬遷會造成停產，停產意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產并不意味著停止全部經營活動。以本案為例，產成品仍必須按合同兌現，原材料仍按計劃采購，一些生產經營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產損失的評估用搬遷期間企業凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現的月平均銷售收入計算。當年預計實現的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設定此次的搬遷時限為兩個月。

 (三)搬遷費評估 工廠搬遷費評估是對隨遷財產，包括機器設備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。 搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產價值評估。注冊資產評估師要針對不同的搬遷財產，經過深入調查研究，科學縝密，經濟合理地設定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。 搬遷費評估為計價所設定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。 工廠搬遷損失評估是注冊資產評估師為搬遷企業獲得補償而提供的價值參考的專業意見。注冊資產評估師應針對搬遷企業行業和規模不同，以及評估報告使用要求的差異，關注到可能影響搬遷損失的所有層面。